아파트 교환거래란? 집 맞바꾸면 양도세 줄어들까｜취득세까지 정리

아파트 교환거래란?
집 맞바꾸면 양도세 줄어들까
취득세까지 정리

아파트를 팔고 다시 새 집을 사는 대신, 서로 가지고 있는 집을 맞바꾸는 ‘아파트 교환거래’라는 방법이 있습니다.

예를 들어 A 씨가 가진 8억 원짜리 아파트와 B 씨가 가진 10억 원짜리 아파트를 교환하고, 차액 2억 원만 A 씨가 지급하는 방식입니다.

그렇다면 이런 생각이 들 수 있습니다.

“매매대금을 전부 주고받지 않으니 양도세나 취득세도 줄어드는 것 아닐까?”

결론부터 말하면 그렇지 않습니다.

세법에서는 부동산을 서로 교환하는 것도 ‘양도’와 ‘취득’으로 보기 때문에 각자 양도소득세와 취득세를 따져봐야 합니다.

아파트 교환거래란? 집 맞바꾸면 양도세 줄어들까｜취득세까지 정리

 

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아파트 교환거래란?

아파트 교환거래는 두 사람이 각각 소유한 부동산의 소유권을 서로 이전하는 거래입니다.

가치가 동일한 주택끼리 교환할 수도 있고 가격 차이가 있다면 차액만 현금으로 정산할 수도 있습니다.

예를 들어,

A씨 아파트 : 8억 원
B씨 아파트 : 10억 원

이라면 A 씨가 B 씨에게 차액 2억 원을 지급하면서 서로 아파트 소유권을 바꾸는 방식입니다.

겉으로 보면 단순히 집을 맞바꾸는 것처럼 보이지만 세금에서는 다릅니다.

A씨도 기존 주택을 양도한 것이고, B씨도 기존 주택을 양도한 것으로 봅니다.

동시에 상대방의 주택을 새로 취득한 것이 됩니다.

즉,

기존 집 → 양도소득세 검토
새로 받은 집 → 취득세 검토

가 각각 필요합니다.

지방세법에서도 ‘취득’의 범위에 매매뿐 아니라 교환을 명시적으로 포함하고 있습니다.

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아파트를 교환하면 양도세가 없어질까?

가장 많이 궁금한 부분입니다.

결론은 ‘교환했다고 해서 양도세가 없어지는 것은 아니다’입니다.

소득세법상 자산이 교환을 통해 유상으로 이전되는 경우에도 양도로 보기 때문에 양도차익이 발생하면 원칙적으로 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 대법원도 부동산 교환에 의한 자산 이전을 유상이전으로 보아 양도소득세 대상이 된다고 판단하고 있습니다.

따라서

매매 → 양도세 발생 가능
교환 → 역시 양도세 발생 가능

이라고 이해하면 쉽습니다.

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그렇다면 교환거래로 양도세를 줄일 수는 없을까?

여기서 중요한 부분이 있습니다.

교환거래 자체에 특별한 양도세 할인 혜택이 있는 것은 아닙니다.

다만 기존 주택이 1세대 1 주택 비과세 요건에 해당하거나 취득가액·보유기간·필요경비 등에 따라 결과적으로 양도세가 없거나 적어질 수는 있습니다.

즉,

‘교환해서 세금이 줄어드는 것’과
‘원래 가지고 있던 주택이 비과세 대상인 것’은 다른 이야기입니다.

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1세대 1주택이라면?

2026년 현재 일반적인 1세대 1 주택은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하면서 2년 이상 보유하는 등의 요건을 충족하면 양도소득세 비과세가 가능합니다.

다만 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다.

또한 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 아닙니다.

1세대 1주택 고가주택은 전체 양도차익 가운데 12억 원 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해 과세하는 방식입니다.

따라서 아파트 교환거래를 하더라도 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세 적용 여부를 따져볼 수 있습니다.

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교환할 때 양도가액은 얼마로 계산할까?

교환거래에서 상당히 중요한 부분입니다.

현금 매매라면 매매계약서에 10억 원이라고 적혀 있어 양도가액이 비교적 명확하지만, 교환은 돈 대신 다른 부동산을 받기 때문입니다.

국세청의 기존 질의회신에 따르면 교환으로 부동산을 양도하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 기준으로 양도가액과 취득가액을 판단합니다.

하지만 계약서에 적힌 금액이라고 해서 무조건 인정되는 것은 아닙니다.

교환계약서의 금액을 실지거래가액으로 인정하거나 확인할 수 없다면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등을 관련 세법에 따라 적용할 수 있습니다.

따라서 교환거래에서는 각 부동산의 가액을 객관적으로 산정하고 그 근거를 남겨두는 것이 특히 중요합니다.

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차액만 세금 내는 것은 아니다

여기에서 흔히 하는 오해가 하나 있습니다.

예를 들어

- A아파트 : 8억 원
- B아파트 : 10억 원
- 교환차액 : 2억 원

이라고 해보겠습니다.

A 씨가 B 씨에게 2억 원만 지급했다고 해서 취득세도 2억 원에 대해서만 계산하는 것은 아닙니다.

교환 역시 부동산을 새로 취득한 것이기 때문에 취득하는 주택 자체를 기준으로 취득세 과세표준과 세율을 판단하게 됩니다.

지방세법은 매매뿐 아니라 교환 등 대가를 지급하는 거래를 유상거래로 보고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 정하도록 하고 있습니다.

따라서 단순히 현금으로 지급한 ‘교환차액만 취득세를 내는 거래’라고 생각하면 안 됩니다.

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아파트 교환거래 취득세는?

아파트를 교환하면 두 사람 모두 새로운 아파트를 취득하게 됩니다.

따라서 각자 취득세를 부담하게 됩니다.

2026년 시행 지방세법상 일반적인 주택 유상취득의 표준세율은 다음과 같습니다.

6억 원 이하 : 1%

6억 원 초과~9억 원 이하 : 1~3% 구간의 계산식 적용

9억 원 초과 : 3%

입니다.

다만 실제 취득세율은 단순히 주택 가격만 보는 것이 아닙니다.

주택 수와 조정대상지역 여부, 일시적 2 주택 여부, 법인 여부 등에 따라 중과 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 “교환이면 취득세가 싸다”라고 단정할 수 없습니다.

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다주택자는 더 조심해야 한다

2026년에는 다주택자 양도소득세 제도에도 변화가 있었습니다.

기존 다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이에 따라 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 원칙적으로 2 주택자의 경우 기본세율에 20% 포인트, 3 주택 이상은 30% 포인트가 가산될 수 있습니다. 일부 계약·토지거래허가 건에는 별도의 경과 규정이 있습니다.

따라서 다주택자가 아파트 교환거래를 하는 경우에는 교환하기 전 반드시 양도세와 취득세를 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

특히 교환하는 순간 한쪽에서는 기존 주택의 ‘양도’가 발생하고 다른 쪽에서는 새로운 주택의 ‘취득’이 발생하기 때문에 각각의 주택 수 판정이 중요합니다.

 

※ 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 2027년 이후 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 내용이 포함돼 있습니다.

다만 세제개편안은 입법 절차를 거쳐야 하므로 실제 거래 시점의 시행 법령을 다시 확인해야 합니다.

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아파트 교환거래가 유리할 수 있는 경우

그렇다면 교환거래를 하는 이유는 무엇일까요?

세금 자체를 없애기 위한 방법이라기보다는 서로 원하는 주택 조건이 맞을 때 거래 구조를 단순하게 만들 수 있다는 점에 의미가 있습니다.

예를 들어 큰 평형에서 작은 평형으로 이동하려는 사람과 작은 평형에서 큰 평형으로 이동하려는 사람의 조건이 맞는 경우입니다.

또 기존 집을 먼저 팔고 새 집을 다시 찾는 두 번의 거래 대신 조건이 맞는 상대방과 동시에 교환하는 방식도 생각해 볼 수 있습니다.

하지만 이것이 곧바로 세금 절감으로 연결되는 것은 아닙니다.

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교환계약서 작성할 때 체크할 부분

교환거래는 일반적인 아파트 매매보다 계약서 작성이 중요합니다.

특히 다음 내용을 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.

• 각 아파트의 평가금액
• 교환차액과 지급일
• 소유권 이전 시점
• 기존 근저당권·대출 처리 방법
• 임차인이 있는 경우 임대차보증금 처리
• 하자 및 관리비 정산
• 계약 해제 조건
• 세금 부담 주체
• 각 부동산 가격을 산정한 근거

특히 교환가액을 임의로 지나치게 낮추거나 높여 신고하는 방식은 주의해야 합니다.

국세청도 최근 부동산 거래에서 다운계약서, 필요경비 허위계상, 비과세·감면요건 부당 적용 등을 점검하고 있습니다.

교환계약서 작성할 때 체크할 부분

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아파트 교환거래 세금 한눈에 정리

아파트를 맞바꾸면 양도세가 없어진다? → X

교환도 세법상 양도에 해당합니다.

현금을 거의 주고받지 않으면 취득세도 적다? → X

새로 받은 아파트를 취득한 것이므로 취득세를 따로 계산해야 합니다.

차액에 대해서만 취득세를 낸다? → X

단순히 현금으로 지급한 차액만을 기준으로 세금을 계산하는 구조가 아닙니다.

1세대 1 주택이면? → 비과세 가능성 있음

교환 여부가 아니라 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지를 확인해야 합니다.

교환계약서에 금액을 아무렇게나 적어도 된다? → X

실제 거래가액을 인정할 수 있도록 각 주택의 가액을 객관적으로 산정해 두는 것이 중요합니다.

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결국 아파트 교환거래, 절세 방법일까?

아파트 교환거래의 가장 큰 오해가 바로 이것입니다.

“현금 거래가 적으니 세금도 적을 것이다.”

하지만 세법에서는 그렇게 보지 않습니다.

교환하는 순간 각 사람은

내 집을 상대방에게 양도하고
상대방 집을 새로 취득한 것

으로 보기 때문입니다.

따라서 양도소득세와 취득세를 각각 계산해야 합니다.

다만 1세대 1주택 비과세가 적용되거나 취득가액·보유기간·주택 수 등 개인별 조건에 따라 세금이 달라질 수 있으므로 실제 교환을 계획하고 있다면 두 아파트의 예상 양도세와 취득세를 모두 계산한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.

특히 아파트 가격 차이가 크거나 다주택자, 조정대상지역 주택, 임대차보증금이나 대출이 포함된 거래라면 계약 전에 세무 전문가에게 개별 확인하는 것이 좋습니다.

 

※ 이 글은 2026년 8월 13일 현재 시행 중인 세법을 기준으로 정리했으며, 개인별 보유 주택 수·취득 시점·지역·거주기간 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

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참고자료

- 국가법령정보센터 「소득세법·소득세법 시행령」
- 국가법령정보센터 「지방세법」
- 국세청 양도소득세 안내
- 국세법령정보시스템 교환거래 관련 질의회신