부부 공동명의 종부세 더 낼까?｜2026 1세대 1주택 특례·9억 vs 12억 공제 총정리

부부 공동명의 종부세 더 낼까?
2026 1세대 1주택 특례·9억 vs 12억 공제 총정리

집을 살 때 절세에 유리하다는 말을 듣고 부부 공동명의로 해둔 분들 많으시죠.

그런데 집값이 오르면서 갑자기 이런 걱정이 생깁니다.

“공동명의로 해놓으면 종부세를 두 사람이 각각 내는 건가?”
“차라리 단독명의가 더 유리한 건 아닐까?”

결론부터 말하면 부부 공동명의라고 해서 무조건 종부세를 더 내는 것은 아닙니다.

 

2026년에는 부부 공동명의 1주택자가 종부세를 계산할 때 크게 두 가지 방법을 비교해 볼 수 있습니다.

• 일반적인 공동명의 방식 → 부부 각각 9억 원씩 공제
• 공동명의 1주택자 특례 → 1세대 1주택자로 계산해 12억 원 공제 + 고령·장기보유 세액공제

국세청도 현재 주택분 종부세 기본공제를 일반 납세자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원으로 안내하고 있습니다.

그럼 어떤 경우에 어떤 방식이 유리한지 쉽게 정리해볼게요.

부부 공동명의 종부세 더 낼까?｜2026 1세대 1주택 특례·9억 vs 12억 공제 총정리

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부부 공동명의 종부세는 어떻게 계산할까?

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택 소유 상황을 기준으로 판단합니다. 주택 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 등을 적용해 과세표준을 계산하는 구조입니다.

2026년 현재 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

부부가 주택 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있고 별도로 특례를 신청하지 않았다면, 종부세는 부부의 지분을 각각 따져 계산합니다.

이때 기본공제는 1인당 9억 원입니다.

즉 50대 50 공동명의라면 단순히 공제 기준만 놓고 봤을 때 부부 합산으로는 최대 18억 원 상당의 공시가격까지 각각의 지분이 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있는 구조입니다.

단, 다른 주택 보유 여부나 지분율 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

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예를 들어 공시가격 15억 원 아파트라면?

부부가 공시가격 15억 원짜리 아파트를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

각자의 지분에 해당하는 공시가격은 7억5천만 원입니다.

• 남편 지분 공시가격 → 7억5천만 원
• 아내 지분 공시가격 → 7억5천만 원
• 각각 기본공제 → 9억 원

두 사람 모두 자신의 지분 공시가격이 9억 원 이하이기 때문에, 다른 종부세 과세 주택이 없다는 전제에서는 주택분 종부세 과세 대상이 되지 않습니다.

그래서 비교적 공시가격이 낮거나 부부 지분이 비슷한 경우에는 굳이 공동명의 1주택 특례를 신청하지 않는 것이 유리할 수도 있습니다.

 

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그렇다면 ‘부부 공동명의 1주택자 특례’는 뭘까?

여기서 중요한 제도가 바로 부부 공동명의 1주택자 과세특례입니다.

부부가 공동명의로 주택 한 채를 가지고 있더라도 일정 요건을 충족하면 한 사람을 납세의무자로 정해 세법상 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산할 수 있도록 해주는 제도입니다.

2026년 국세청 안내에 따르면 기본적인 적용 대상은 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우입니다.

배우자가 다른 주택을 별도로 가지고 있다면 원칙적으로 이 공동명의 1주택 특례를 적용받을 수 없습니다.

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특례 신청하면 뭐가 달라질까?

가장 큰 차이는 기본공제와 세액공제입니다. 

구분공동명의	일반과세공동명의	1주택 특례
납세 방식	부부 각각 계산	한 사람을 납세의무자로 계산
기본공제	각각 9억 원	12억 원
고령자 세액공제	적용 안 됨	가능
장기보유 세액공제	적용 안 됨	가능
세액공제 한도	없음	합계 최대 80%

 

국세청도 특례를 적용하면 12억 원을 공제하고, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제를 최대 80%까지 적용할 수 있다고 안내하고 있습니다. 반면 특례를 적용하지 않는 공동명의자는 각각 9억 원을 공제하지만 해당 고령·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.

여기가 공동명의 종부세 절세의 핵심입니다.

부부 공동명의 종부세 더 낼까?｜2026 1세대 1주택 특례·9억 vs 12억 공제 총정리

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고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 받을까?

1세대 1주택자 특례를 선택하면 일정 요건을 충족할 경우 고령자와 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

고령자 세액공제

• 만 60세 이상 → 20%
• 만 65세 이상 → 30%
• 만 70세 이상 → 40%

장기보유 세액공제

• 5년 이상 → 20%
• 10년 이상 → 40%
• 15년 이상 → 50%

두 공제는 함께 적용할 수 있지만 **합계 한도는 최대 80%**입니다.

예를 들어 납세의무자가 만 70세 이상이고 주택을 15년 이상 보유했다면 연령공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80% 한도까지 적용받을 수 있습니다.

이런 경우라면 단순히 ‘공동명의 각각 9억 원 공제’만 볼 것이 아니라 1세대 1주택 특례를 선택했을 때 실제 세액이 얼마나 줄어드는지 비교해 보는 것이 중요합니다.

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공시가격 18억 원이라면 공동명의가 유리할까?

50대 50 공동명의라고 가정해 보겠습니다.

공시가격이 18억 원이라면 각자의 지분은 9억 원입니다.

특례를 신청하지 않는 일반적인 공동명의 방식에서는 각각의 기본공제가 9억 원이므로, 다른 과세대상 주택이 없다면 각자의 지분이 기본공제 범위에 들어갑니다.

반면 공동명의 1주택자 특례를 선택하면 전체 공시가격에서 12억 원을 공제하게 됩니다.

즉,

18억 원 - 12억 원 = 6억 원

이 남고 여기에 공정시장가액비율 60% 등을 적용해 과세표준을 계산하게 됩니다.

따라서 공시가격만 놓고 보면 50대 50 공동명의 일반과세가 유리할 가능성이 높습니다.

다만 연령·보유기간 세액공제를 많이 받을 수 있는 고령 장기보유자라면 이야기가 달라질 수 있으므로 실제 세액을 함께 비교해야 합니다.

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그럼 어떤 사람이 특례를 신청하면 좋을까?

아주 단순하게 정리하면 이렇습니다.

 

공동명의 일반과세가 유리할 가능성이 큰 경우

부부가 50대 50 등 비슷한 지분을 가지고 있고, 각자의 지분 공시가격이 9억 원 안팎이거나 고령·장기보유 공제 혜택이 크지 않다면 각각 9억 원씩 공제받는 일반 공동명의 방식이 유리할 수 있습니다.

 

1세대 1주택 특례를 비교해 볼 만한 경우

주택 공시가격이 높고, 납세의무자가 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 장기간 보유해 세액공제를 많이 받을 수 있다면 특례 적용 후 세금이 더 낮아질 가능성이 있습니다.

특히 고령 + 장기보유가 겹치면서 세액공제율이 높아지는 경우에는 반드시 두 방식의 예상세액을 비교해 보는 게 좋습니다.

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특례는 자동으로 적용될까?

아닙니다.

부부 공동명의 1주택자 특례를 처음 적용받으려면 신청해야 합니다.

국세청 안내상 신청기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 공동명의 1주택자 특례 신청서를 제출하며 혼인관계증명서도 첨부해야 합니다.

한 번 특례를 신청한 뒤 다음 연도에 신청 내용이 바뀌지 않았다면 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

국세청은 홈택스를 이용한 공동명의 1주택자 과세특례 전자신고 방법도 안내하고 있습니다.

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2026 종부세 일정도 알아두세요

종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 누가 주택을 소유하고 있는지를 판단합니다.

일반적인 종부세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 납부세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능합니다.

따라서 공동명의 여부나 지분을 변경하려고 한다면 단순히 연말만 볼 것이 아니라 6월 1일 과세기준일을 반드시 기억해 두는 것이 좋습니다.

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부부 공동명의 종부세, 이것만 기억하세요

부부 공동명의라고 해서 종부세를 무조건 더 내는 것은 아닙니다.

오히려 특례를 신청하지 않으면 부부 각각 9억 원의 기본공제를 받을 수 있어 50대 50 공동명의에서는 공제 효과가 커질 수 있습니다.

반대로 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 기본공제는 12억 원으로 줄어들지만, 대신 고령자·장기보유 세액공제를 합계 최대 80%까지 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

결국 핵심은 이것입니다.

젊거나 보유기간이 짧다면 → 각각 9억 원 공제 방식부터 비교

고령·장기보유자라면 → 12억 원 공제 + 최대 80% 세액공제 특례까지 반드시 비교

집값만 보고 어느 쪽이 무조건 유리하다고 판단하기보다는 공시가격, 부부 지분율, 연령, 보유기간을 함께 놓고 예상 종부세를 비교하는 것이 가장 정확합니다.

부부 공동명의 종부세 더 낼까?｜2026 1세대 1주택 특례·9억 vs 12억 공제 총정리

 

※ 이 글은 국세청의 2026년 종합부동산세 안내를 기준으로 정리했습니다.

실제 세액은 소유 주택 수, 지분율, 공시가격, 재산세 공제액 및 각종 과세특례 등에 따라 달라질 수 있습니다.