2026 종부세 개편 총정리｜1주택자 기본공제 12억→14억, 비거주 9억·시행시기는?

2026 종부세 개편 총정리
1주택자 기본공제 12억→14억, 비거주 9억·시행시기는?

2026년 부동산 세제개편에서 눈에 띄는 변화 중 하나가 종합부동산세, 이른바 종부세 개편입니다.

특히 1세대 1주택자의 기본공제가 바뀝니다.

그런데 단순히
“1주택자는 12억원에서 14억원으로 올라간다”고 알고 있으면 조금 부족합니다.

이번 개편의 핵심은 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부와 주택 가격을 더 중요하게 보겠다는 것이기 때문입니다.

실제로 거주하는 1주택자는 기본공제가 확대되지만, 집 한 채를 가지고 있어도 실제 거주하지 않는다면 오히려 기본공제가 줄어들 수 있습니다.

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안을 기준으로 종부세가 어떻게 달라지는지 정리해 보겠습니다.

2026 종부세 개편 총정리｜1주택자 기본공제 12억→14억, 비거주 9억·시행시기는?

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2026 종부세 개편 핵심부터 보면

이번 개편안을 아주 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

거주하는 1세대 1주택자

12억원 → 14억원

거주하지 않는 1세대 1주택자

12억원 → 9억원

 

다주택자

기존 9억원에서

4억원 + 거주주택 비중에 따른 추가 공제 방식으로 변경됩니다.

 

정부는 이번 개편 방향을 '거주용 1주택은 최대한 보호하고, 비거주주택과 다주택 등에 대한 과세는 정상화한다'는 취지로 설명하고 있습니다.

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현재 1주택자 종부세 기본공제는 얼마?

현행 종합부동산세법상 1세대 1주택자의 주택분 종부세 기본공제는 12억원입니다.

1세대 1주택자가 아닌 개인의 경우에는 기본적으로 9억원을 공제합니다.

여기에서 한 가지 주의해야 합니다.

종부세 기준에 사용되는 금액은 일반적으로 우리가 부동산에서 말하는 실거래가격이나 시세가 아니라 공시가격입니다.

따라서 내가 가지고 있는 아파트의 매매가격이 14억원이라는 이유만으로 바로 종부세 대상 여부를 판단하면 안 됩니다.

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1주택자 기본공제 12억→14억원

이번 개편에서 실거주 1주택자에게 가장 중요한 부분입니다.

정부안대로 개편될 경우 거주용 1세대 1주택의 종부세 기본공제는 현재 12억원에서 14억원으로 올라갑니다.

정부는 이를 시가 약 20억원 수준의 주택까지 종부세를 과세하지 않는 효과가 있는 것으로 설명하고 있습니다.

 

즉 공시가격을 기준으로 보면,

현행

공시가격 12억원까지 기본공제

↓

개편안

공시가격 14억원까지 기본공제

가 되는 것입니다.

 

공시가격 13억원대의 실거주 1주택자라면 현재 기준에서는 종부세 과세범위에 들어올 수 있지만, 개편안이 시행되면 기본공제 범위 안으로 들어갈 수 있습니다.

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공시가격 14억원 이하면 종부세가 없는 건가?

개편안 기준으로 거주용 1세대 1주택자의 공시가격이 14억원 이하라면 기본공제 범위에 들어갑니다.

정부 역시 이번 세제개편안을 설명하면서 실거주 1주택자는 공시가격 14억원, 시가 약 20억원 수준까지 비과세하는 방향이라고 밝혔습니다.

다만 여기서 말하는 '시가 20억원'은 어디까지나 정부가 설명을 위해 제시한 대략적인 수준입니다.

실제 종부세를 판단할 때는 해당 연도의 주택 공시가격을 확인하는 것이 정확합니다.

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그런데 비거주 1주택자는 오히려 9억원

이번 개편에서 가장 주의해서 봐야 할 부분입니다.

집이 한 채라고 해서 모두 기본공제 14억원을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부안에서는 실제로 거주하지 않는 1주택자의 기본공제를 현재 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 포함됐습니다.

정리하면,

 

구분현행개편안

거주 1주택	12억원	14억원
비거주 1주택	12억원	9억원

 

똑같이 집 한 채를 가지고 있더라도 실제로 거주하느냐에 따라 기본공제 차이가 5억원까지 벌어질 수 있는 것입니다.

따라서 앞으로는 단순한 '1주택자냐 아니냐'보다 실거주 여부가 종부세에서 훨씬 중요해질 가능성이 있습니다.

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왜 실거주 여부를 따지게 됐을까?

이번 부동산 세제개편의 방향은 비교적 분명합니다.

정부는 거주용 1주택은 보호하면서 고가주택·비거주주택·다주택에 대한 과도한 세제혜택을 조정한다는 방향을 제시했습니다.

기존에는 실제 거주하지 않고 장기간 주택을 보유하는 경우에도 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다는 지적이 있었습니다.

이에 종부세뿐 아니라 양도소득세 역시 단순한 '보유기간'보다 실제 거주기간을 중요하게 보는 방향으로 세제를 개편하겠다는 것이 이번 정책의 큰 특징입니다.

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1주택자 세액공제도 달라집니다

기본공제만 바뀌는 것은 아닙니다.

정부는 기존 1세대 1주택자의 종부세 세액공제 체계 역시 개편할 계획입니다.

현재 장기간 주택을 보유한 1주택자는 고령자·장기보유 등에 따라 세액공제 혜택을 받을 수 있는데, 정부는 앞으로 단순 보유보다는 거주기간을 중심으로 공제 체계를 전환한다는 방침입니다.

또한 고가주택에서 공제액이 지나치게 커지는 것을 막기 위해 세액공제 한도도 신설할 예정입니다.

 

정부안에서는 종부세 1주택 세액공제 한도를

2027년 800만원

2028년 이후 600만원

으로 설정하는 방안이 제시됐습니다.

따라서 초고가 1주택 보유자의 경우에는 실거주를 하고 있더라도 세 부담이 지금보다 증가할 가능성이 있습니다.

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공시가격 20억·30억짜리 1주택은 어떻게 될까?

여기서 많이 궁금한 부분이 있습니다.

“기본공제가 14억원으로 올라가면 고가 아파트도 종부세가 줄어드는 것 아닌가?”

꼭 그렇지는 않습니다.

정부는 개편안에서 거주용 1주택은 시가 약 30억원 수준까지 보유세 부담을 완화하고, 시가 약 40~50억원 수준까지는 세액 변동이 지나치게 커지지 않도록 설계했다고 설명했습니다.

반면 그 이상의 초고가주택은 세액공제 한도와 세율체계 개편 등의 영향으로 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

 

즉 이번 개편은

중간 가격대 실거주 1주택 → 부담 완화

초고가 1주택 → 일부 과세 강화

방향으로 이해하면 비교적 쉽습니다.

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다주택자 기본공제도 달라집니다

다주택자는 변화가 더 큽니다.

현재 1세대 1주택자가 아닌 개인의 주택분 종부세 기본공제는 일반적으로 9억원입니다.

정부 개편안에서는 이를 단순 9억원으로 적용하지 않고,

4억원 + 나머지 5억원 중 거주주택이 전체 주택가액에서 차지하는 비율

만큼 공제하는 방식으로 바꾸는 방안을 제시했습니다.

즉 다주택자도 자신이 실제로 거주하는 주택이 있느냐에 따라 공제금액이 달라지게 됩니다.

또 3주택 이상 보유자의 경우 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 높이는 방안도 포함됐습니다.

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종부세 세율도 '주택 수'보다 '가격' 중심으로

그동안 종부세에서는 보유한 주택 수에 따라 다른 세율을 적용하는 방식이 사용돼 왔습니다.

이번 개편안에서는 이 구조 역시 바뀝니다.

정부는 주택 수를 기준으로 차등 과세하던 종부세 세율 체계를 주택가액 중심으로 전환하겠다고 밝혔습니다.

 

쉽게 말하면,

“몇 채를 가지고 있느냐”

보다

“얼마짜리 주택을 가지고 있느냐”

를 더 중요하게 보겠다는 방향입니다.

 

따라서 고가 1주택과 상대적으로 가격이 낮은 여러 주택 사이의 과세 형평성을 조정하겠다는 취지가 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

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언제부터 바뀌나요?

여기가 중요합니다.

2026년 8월 현재 바로 종부세 기본공제가 14억원으로 바뀐 것은 아닙니다.

정부가 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 포함된 개편 내용입니다.

정부는 종부세 개편을 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행할 계획이라고 밝혔습니다.

따라서 세법 개정 절차를 거쳐야 하며, 실제 적용 과정에서는 최종 법률 내용과 시행 시기를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

즉 현재 종부세를 계산할 때 무조건 14억원을 기본공제로 적용하면 안 됩니다.

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직장·치료 때문에 집에 못 살면 비거주로 볼까?

정부는 이 부분도 예외를 둘 예정입니다.

취학이나 근무상 형편, 질병 치료·요양 등 불가피한 이유로 자신이 소유한 집에 거주하지 못한 경우 일정 기간을 거주기간으로 인정하는 방안을 마련했습니다.

다만 제도 악용을 막기 위해 거주 이전일 현재 1년 이상 거주한 경우 등에 한해 적용하고, 인정기간도 최장 3년을 기본으로 할 계획입니다.

따라서 직장 때문에 지방이나 해외에서 잠시 생활한다고 해서 무조건 '비거주 1주택'으로 분류된다고 단정할 필요는 없습니다.

구체적인 적용 요건은 향후 시행령 등 최종 규정을 확인해야 합니다.

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2026 종부세 개편 한눈에 정리

이번 개편에서 1주택자가 기억해야 할 내용은 크게 다섯 가지입니다.

 

① 실거주 1주택 기본공제

12억원 → 14억원

 

② 비거주 1주택 기본공제

12억원 → 9억원

 

③ 종부세 기준

주택 수 중심 → 주택가액·실거주 중심으로 개편

 

④ 고가 1주택

세액공제 한도를 도입해 초고가주택에 대한 과세 강화

 

⑤ 시행시기

2026년 즉시 시행이 아니라 2027년부터 단계적 개편 예정

2026 종부세 개편 총정리｜1주택자 기본공제 12억→14억, 비거주 9억·시행시기는?

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마무리

이번 종부세 개편에서 가장 눈여겨볼 부분은 단순히 “1주택자 기본공제가 14억원으로 오른다”는 사실만은 아닙니다.

앞으로 종부세는 실제로 그 집에 거주하고 있는지가 훨씬 중요해질 전망입니다.

실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 확대돼 일부 세 부담이 줄어들 수 있지만, 반대로 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어 세 부담이 커질 수 있습니다.

또 초고가주택은 1주택·실거주라고 하더라도 세액공제 한도와 세율체계 개편 등의 영향을 받을 수 있습니다.

다만 2026년 8월 16일 현재 이번 내용은 정부가 발표한 '2026년 세제개편안'을 기준으로 한 내용입니다. 정부 발표안이 그대로 현재 법으로 시행되고 있다는 의미는 아니므로 실제 세금을 계산할 때는 국회 입법과 최종 시행 법령을 확인해야 합니다.

 

 

자료 참고: 재정경제부 2026년 세제개편안, 국가법령정보센터 종합부동산세법